مقدمة.
مرحلة النطاق.
مرحلة التصميم.
مرحلة التنظيم.
مرحلة الجمع.
مرحلة التبويب.
مرحلة المراجعة.
مرحلة النشر.
مرحلة التقييم.
مرحلة الإدارة.
تعمل الهيئة العامة للإحصاء في كافة أعمالها الإحصائية وفق منهجية عملٍ موحدة تنسجم مع طبيعة كل منتج إحصائي، وتعتمد بذلك على دليل إجراءات الأعمال الإحصائية المتوافق مع إجراءات العمل المعتمَدَة لدى المنظمات الدولية، حيث يَمر المنتج الإحصائي بثمانية مراحل أساسية إضافة إلى مرحلة تاسعة تتمثل في مرحلة "الإدارة" الشاملة كما هو موضح في الرسم التوضيحي التالي وما يلحقه من شروحات:
وتُعد المراحل الثلاث الأولى (النطاق، والتصميم، والتنظيم) مراحل تشاركية بين الهيئة العامة للإحصاء وعملائها مستخدمي البيانات من الكيانات التنموية، بينما تعدُّ المرحلة الرابعة (جمع البيانات) مرحلة تشاركية بين الهيئة وبين المجتمع الإحصائي سواء الأسر أو المُنشآت لاستيفاء البيانات والمعلومات، فيما تعد المراحل المتبقية مراحل إحصائية تقوم بها الهيئة يتم فيها (التبويب، والمراجعة، والنشر) ثم بعد ذلك وبالتشارك مع العملاء مرة أخرى تتم المرحلة الثامنة (التقييم) ، أما مرحلة (الإدارة) فهي مرحلة إدارية وتنظيمية تدخل في كافة المراحل.
وقد تم تطبيق هذه المراحل في نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات وفقًا لما سنراه في الطرح التالي:
هي محطة الانطلاق لإنتاج (الرقم القياسي لأسعار العقارات) كما تُعد أولى المراحل التشاركية بين الهيئة العامة للإحصاء وشركائها من الجهات الحكومية ذات العلاقة بإحصاءات الأسعار بالمملكة والمتمثلين في (وزارة العدل كمصدر رسمي لبيانات قطاع العقارات بالمملكة، ومؤسسة النقد العربي السعودي كأبرز المستفيدين من إحصاءات الرقم القياسي لأسعار العقارات) وقد تمَّ في هذه المرحلة عقد ورش عمل واجتماعات بين الهيئة وبين هذه الجهات لفهم الاحتياجات والتعرف على المتطلبات.
وتمَّ أخذ آراء الجهتين بعين الاعتبار لضمان تحقيق جميع أهداف الرقم القياسي لأسعار العقارات، والتي تتلخص فيما يلي:
- توفير إحصاءات ومؤشرات إحصائية عقارية متطورة تقيس أداء السوق العقاري بالمملكة.
- سد ثغرة البيانات بالقطاع العقاري.
- الوفاء بالمتطلبات الدولية والإقليمية والمحلية في هذا الجانب.
كما تمَّ في هذه المرحلة التأكد من أنَّ الإحصاءات التي ستنشر تساهم في تلبية متطلبات رؤية المملكة 2030، إضافة لتغطيتها متطلبات إقليمية مثل متطلبات مركز الإحصاء الخليجي، ومتطلبات دولية تتمثَّل في متطلبات شعبة الإحصاء في هيئة الأمم المتحدة، وتحقيق متطلبات مجموعة العشرين الدوليَّة بشأن سد فجوة البيانات العقارية.
هي مرحلة تصميم العمل الإحصائي بوصفه منتجًا متكاملا؛ فمن خلال هذه المرحلة يتمُّ تحديد أسلوب وأدوات جمع البيانات، وفي كافة هذه الإجراءات يتمُّ إشراك العملاء، والاستفادة من مرئياتهم لتلبية كافة المتطلبات وضمان وجودها ضمن المنتج الإحصائي.
وأهم مخرجات هذه المرحلة ما يلي:
1.1 مصادر الإحصاءات:
يعتمد الرقم القياسي لأسعار العقارات على بيانات الصفقات العقارية المتوفرة والمسجلة في وزارة العدل بصفتها المرجع والمصدر الرسمي الوحيد لبيانات قطاع العقارات بالمملكة والناتجة من خلال عمليات التسجيل والتوثيق الرسمي الإلكتروني الـمُتَّبَع في الوزارة. حيث يتم تزويد الهيئة بها؛ لتقوم الهيئة بحساب مؤشراتها وإصدارها في نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات.
1.2تحديد البيانات المطلوبة من السجلَّات الإدارية:
قامت الهيئة العامة للإحصاء باستيفاء البيانات التفصيلية للصفقات العقارية المسجلة في كتابات العدل في المدن الممثلة لكافة المناطق الإدارية وفقًا لعدد من المتغيرات، كقيمة الصفقة العقارية، ومساحتها، ونوع القطاع (سكني/ تجاري/ زراعي) ونوع الصنف للوحة العقارية في القطاع (قطعة أرض سكنية/ عمارة سكنية/ فيلا/ شقة/ بيت/ قطعة أرض تجارية/ عمارة تجارية/ معرض/ محل/ مركز تجاري/ أرض زراعية) والموقع الجغرافي للوحدة العقارية (المنطقة/ المدينة/ الحي) والتي تحقق أهداف عملية احتساب الأرقام القياسية للعقارات بمختلف قطاعاتها: السكنية والتجارية والزراعية؛ ليتم حساب الرقم القياسي لأسعار العقارات بشكل ربع سنوي.
1.3 تحديد سنة الأساس:
بعد دراسة بيانات الصفقات العقارية المقدَّمة من وزارة العدل وتقييمها وذلك للفترة (1/2012- 6/2016) تم تحديد سنة الأساس لتكون عام (2014 = 100).
1.4 المصطلحات والمفاهيم المرتبطة بالرقم القياسي لأسعار العقارات:
1.4.1 الرقم القياسي: يعرف الرقم القياسي بأنه رقم نسبي يقيس التغير في ظاهرة واحدة أو أكثر، ويتم الحصول عليه بنسبة قيمته الظاهرة في فترة المقارنة إلى قيمتها في فترة الأساس.
1.4.2 الرقم القياسي لأسعار العقارات: هو أداة إحصائية لقياس التغير النسبي في أسعار العقارات بين فترتين زمنيتين.
1.4.3 الأهمية النسبية للصنف العقاري: هي نسبة إجمالي قيمة الصفقات للصنف العقاري إلى الإجمالي الكلي لقيم الصفقات لجميع الأصناف العقارية في سنة الأساس.
1.4.4 سنة الأساس: هي السنة أو الفترة التي تنسب أسعار سنة المقارنة أو فترة المقارنة بأسعارها، ويراعى عند اختيار سنة الأساس أن تكون فترة عادية تتميز بالاستقرار، وبُعدها عن الظروف الطارئة والمفاجئة، مثل: الأزمات الاقتصادية والحروب، وأن تكون قريبة نسبيًّا من فترة المقارنة.
معادلة إحتساب الرقم القياسي لأسعار العقارات
1.6 التصنيفات الإحصائية المستخدمة:
يُعرَّف التصنيف بأنّه مجموعة مرتَّبة من فئات ذات صلة مستخدمة لتجميع البيانات وفقًا للتشابه، ويشكِّل التصنيف الأساس لجمع البيانات ونشرها في مختلف المجالات الإحصائية، مثل: (النشاط الاقتصادي، والمُنتجات، والنفقات، والمهن أو الصحة، ... إلخ) إذ يسمح تصنيف البيانات والمعلومات بوضعها في فئات ذات معنى من أجل إنتاج إحصاءات مفيدة، حيث إن جمع البيانات يتطلب ترتيبًا دقيقًا ومنهجيًّا وفقًا لخصائصها المشتركة لكي تكون الإحصاءات موثوقة وقابلة للمقارنة، وقد تمَّ الاعتماد عند جمع بيانات الرقم القياسي لأسعار العقارات على تصنيف تلك البيانات حسب ورودها من وزارة العدل إلى ثلاثة قطاعات رئيسة، هي:
- قطاع سكني: يتكون من قطعة أرض سكنية، أو عمارة سكنية، أو فيلا، أو شقة، أو بيت.
- قطاع تجاري: يتكون من قطعة أرض تجارية، أو عمارة تجارية، أو معرض (محل)، أو مركز تجاري.
- قطاع زراعي: يتكون من الأرض الزراعية.
1.7 أوزان الترجيح (الأهمية النسبية):
تم حساب الأوزان بناءً على قيمة الصفقات العقارية لكل صنف من الأصناف المكوِّنة للرقم القياسي في كل حي ومدينة ومنطقة، في سنة الأساس.
1.8 التغطية:
التغطية المكانية: يغطي الرقم القياسي لأسعار العقارات جميع المناطق الإدارية بالمملكة، وذلك على الرغم من أن بعض المناطق الإدارية تشكل نسبة بسيطة جدًا من مجمل قيمة الصفقات على مستوى المملكة. حيث إن المناطق الإدارية التالية: الرياض، ومكة المكرمة، والمدينة المنورة، والمنطقة الشرقية تشكِّل ما نسبته 92% من قيمة الصفقات الكلية على مستوى المملكة.
التغطية الزمانية: يتم تزويد الهيئة ببيانات جميع الصفقات العقارية المُنَفَّذة في أحياء المدن التي يغطيها المسح بشكل شهري (مع نهاية كل شهر ميلادي).
هي المرحلة الأخيرة من مراحل الإعداد التي تسبق عملية جمع البيانات، وقد تمَّ فيها إعداد إجراءات سير العمل المطلوبة لإعداد الرقم القياسي لأسعار العقارات والتي ستبدأ من "مرحلة الجمع" وتنتهي "بمرحلة التقييم" ومن ثمَّ يتمُّ تنظيم وتجميع تلك الإجراءات، وتحديد التسلسل الأنسب لها من أجل الوصول إلى منهجية تحقق أهداف الرقم القياسي لأسعار العقارات، وفي هذه المرحلة تمت مراجعة الإجراءات التي تمت اتُّخذت عند الإعداد للإصدار السابق للرقم القياسي لأسعار المستهلك؛ وذلك لتطوير إجراءات العمل في هذا الإصدار، كما تمَّ وصف وتوثيق هذه الإجراءات لتسهيل القيام بالتحديثات في الدورات المستقبلية، وتمَّت تجربة واختبار إجراءات سير العمل الإحصائي للتأكد من أنها تلبي متطلبات إعداد الرقم القياسي لأسعار العقارات، واعتماد إجراءات سير العمل الإحصائي، ووضع خارطة طريق للتنفيذ.
قامت الهيئة العامة للإحصاء بالتنسيق مع وزارة العدل؛ للحصول على البيانات الخاصة بحساب الرقم القياسي لأسعار العقارات، حيث تقوم وزارة العدل بتزويد الهيئة ببيانات الصفقات العقارية المسجلة لديها عن طريق الربط الإلكتروني بشكل شهري (مع نهاية كل شهر ميلادي) ويتم حفظها في قواعد البيانات في الهيئة، وتتمُّ علميات تدقيقها ومراجعتها وفق المنهج الإحصائي العلمي ومعايير الجودة المتعارف عليها بالتنسيق مع الجهة مُصدرة البيانات.
اعتمدت علميات تبويب البيانات الخام للرقم القياسي لأسعار العقارات على مُدخلات التصنيف والترميز التي تمت أثناء عملية جمع البيانات سواء كانت التصنيفات وأدلة الترميز الإحصائية التي تمت الإشارة إليها في مرحلة التصميم (تصنيف البيانات إلى ثلاثة قطاعات رئيسية سكني، وتجاري، وزراعي) أو التصنيفات الأخرى كالتصنيف الجغرافي للبيانات (مثل توزيع البيانات على مستوى المناطق الإدارية).
كما تم عرض البيانات الخاصة بالرقم القياسي لأسعار العقارات في جداول مناسبة؛ لتسهيل عملية تلخيصها وفهمها واستيعابها، واستنتاج النتائج منها، ومقارنتها بغيرها من البيانات، والخروج منها بمدلولات إحصائية يسهل الرجوع إليها في صورة جداول واضحة.
وتم في هذه المرحلة أيضًا معالجة البيانات من خلال إجراء عدد من الخطوات، من أهمها:
أولًا: التحقق من شمولية البيانات واتساقها:
تتم مراجعة ومطابقة البيانات للتأكد من صحتها ودقتها بطريقة تتناسب وطبيعة تلك البيانات؛ بهدف إضفاء جودة ودقة على إحصاءات النشرة، فيتم مقارنة البيانات للدورة الحالية للنشرة مع بيانات الدورة السابقة؛ وذلك للتحقق من سلامة البيانات واتساقها تمهيدًا لعملية المعالجة، واستخراج النتائج ومراجعتها في المراحل التالية لمرحلة التبويب.
ثانيًا: إخفاء هوية البيانات:
تُحفظ البيانات بشكل سري في الهيئة العامة للإحصاء، ولا تُستخدم إلا في الأغراض الإحصائية فقط، وأنَّ ما يتم إعدادُه للنشر هو جداول إحصائية تجميعية لعدد من المتغيرات المتعلقة بالرقم القياسي لأسعار العقارات.
أولًا: التحقُّق من صحة مخرجات البيانات:
بعد مراجعة البيانات السجلية في المرحلة الرابعة، والتحقق من سلامتها، تقوم الهيئة في هذه المرحلة بعمليات الاحتساب واستخراج النتائج، وتحميل المخرجات وتخزينها على قاعدة البيانات، ومن ثمَّ تتم عمليات المراجعة النهائية عن طريق المختصين في إحصاءات الأسعار باستخدام تقنيات حديثة وبرمجية تم تصميمها لأغراض المراجعة والتدقيق.
ثانيًا: التعامل مع البيانات السرية:
تنفيذًا لما نص عليه المرسوم الملكي الكريم رقم (23) وتاريخ 07-12-1397هـ فإنَّ الهيئة ملتزمةٌ بالسرية التامة لكافة البيانات المستوفاة، وعدم استخدامها إلا في الأغراض الإحصائية فقط، لذلك تم حفظ البيانات بشكل محمي في خوادم البيانات بالهيئة.
أولًا: إعداد وتجهيز النتائج المصمَّمة للنشر:
وفي هذه المرحلة تقوم الهيئة بتنسيق وتنظيم ومراجعة بيانات السجلَّات الإدارية للرقم القياسي لأسعار العقارات، ثم إعداد وتجهيز جداول النشر والرسوم البيانية للبيانات والمؤشرات، وتُضاف لها البيانات الوصفية والمنهجية كما هي الآن في هذا التقرير، وقد تمَّ إعدادها باللغتين العربية والإنجليزية.
ثانياً: إعداد المواد الإعلامية والإعلان عن صدور النشرة:
في مطلع العام الميلادي تنشر الهيئة مواعيد إصدار النشرة عبر موقعها الرسمي على الإنترنت، وتقوم في هذه المرحلة بإعداد المواد الإعلامية الخاصة للإعلان عن صدورها عبر كافة وسائل الإعلام، إضافة إلى منصاتها المختلفة في مواقع التواصل الاجتماعي، وتعلن عنها في اليوم المحدد للنشر، وتُنشر في الموقع الرسمي بقوالب مختلفة كبيانات مفتوحة بصيغة Excel، وذلك لضمان انتشارها ووصولها لكافة العملاء والمهتمين بأسعار العقارات، وإدراجها في المكتبة الإحصائية على الموقع.
ثالثًا: التواصل مع العملاء وتزويدهم بالنشرة:
إيمانًا من الهيئة بأهمية التواصل مع العملاء من مستخدمي البيانات تقوم الهيئة فور صدور نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات بالتواصل مع العملاء وتزويدهم بالنشرة، كما تستقبل أسئلة واستفسارات العملاء وطلباتهم حول النشرة ونتائجها عبر مختلف قنوات التواصل:
- الموقع الإلكتروني الرسمي للهيئة: www.stats.gov.sa
- البريد الإلكتروني الرسمي للهيئة: info@stats.gov.sa
- البريد الإلكتروني الخاص بدعم العملاء (Client Support ): cs@stats.gov.sa
- الزيارة الرسمية لمقر الهيئة الرسمي في الرياض أو أحد فروعها بمناطق المملكة.
- الخطابات الرسمية.
- الهاتف الإحصائي على رقم: (920020081).
رابعًا: الحفاظ على المحتوى المنشور:
للحفاظ على سرية البيانات قامت الهيئة بإزالة مُعَرِّفَات الهوية من مجموعة البيانات المدخلة من السجلات الإدارية، مثل إخفاء هوية الأفراد أو المنشآت في الصفقة العقارية؛ وذلك لضمان حماية الخصوصية.
بعد إصدار النشرة ووصولها لكافة عملاء الهيئة يتم العودة لهم مرة أخرى في هذه المرحلة، ومن خلالها يتم تقييم كامل العملية الإحصائية التي تمت، وذلك بهدف التحسين الدائم للحصول على بيانات ذات جودة عالية، وقد تشمل التحسينات المنهجيات والعمليات والأنظمة، ومهارة الباحثين الإحصائيين، وأطر العمل الإحصائي، وتتم هذه المرحلة بالتشارك مع مستخدمي البيانات وعملاء الهيئة عن طريق عددٍ من الخطوات:
أولًا: جمع مدخلات التقييم القابلة للقياس:
تُجْمع وتوثَّق أهم التعليقات والملاحظات من مصادرها في مختلف المراحل كالملاحظات التي يستنتجُها المختصون المعنيون بمراجعة وتدقيق وتحليل البيانات التي تم جمعُها من السجلَّات الإدارية، ويتمُّ جمع وتوثيق التعليقات والملاحظات المقدَّمَة من مستخدمي البيانات بعد نشرها، ويضاف إليها ما يتمُّ رصده عبر وسائل الإعلام، أو ملاحظات العملاء التي تصل للهيئة عن طريق قنواتها الرئيسة.
ثانيًا: إجراءُ التقييم:
يتمُّ تحليل مدخلات التقييم التي جُمِعَت، ومقارنةُ نتائج هذا التحليل بالنتائج المتوقَّعة مسبقًا، وبناءً على ذلك يتمُّ تحديدُ عددٍ من التحسينات والحلول الممكنة، ومناقشتُها مع المختصين والخبراء، وإشراك الجهات المعنية، كما يتمُّ خلال هذه الخطوة قياسُ أداء استخدام العملاء لنتائج نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات، ومدى رضاهم عنها، وبناءً على هذه الإجراءات يتمُّ الاتفاق على التوصيات المقترحة للحصولِ على بيانات ذات جودة عالية في النشرات القادمة للرقم القياسي لأسعار العقارات.
هي مرحلة شاملة تدخل في كل مرحلة من مراحل إنتاج نشرة الرقم القياسي لأسعار العقارات، ومن خلال هذه المرحلة تمَّ وضع الخطة العامة للإنتاج، والتي تشمل دراسة الجدوى، وإدارة المخاطر، وطرق التمويل، وآليات الإنفاق على النشرة، ووضع مؤشرات الأداء، ومقاييس الجودة، وخارطة القوى البشرية اللازمة للإنتاج، ومتابعة تنفيذ المهام الموكلة إلى الإدارات المختلفة في كلِّ مرحلة، ورفع التقارير لضمان تطبيق التزامات الهيئة نحو عملائها.
